“地产的尽头是代建”？当前，越来越多的房企涌入代建赛道，代建行业的竞争越发激烈。
随着入局代建企业增加，代建项目纷纷进入销售阶段。根据中指研究院数据，2025年1—9月，绿城管理以706亿元合约销售金额位列代建销售榜首位。蓝绿双城和金地管理代建项目销售金额分别为172.4亿元和150.0亿元，位列二、三位。
前有“领头羊”绿城管理，后有追赶者旭辉建管、龙湖龙智造，还有蓄力者远洋建管、融创而今资本，如今，代建行业的竞争格局如何？随着代建行业由“蓝海”变为“红海”，代建的钱还好挣吗？
绿城管理“一家独大”，旭辉建管、龙智造扩张迅猛
中指研究院供图。
根据中指研究院数据，今年前三季度，销售额超百亿元的代建房企有4家，分别为绿城管理、蓝绿双城、金地管理、龙湖龙智造，对应的销售规模分别为706亿元、172.4亿元、150亿元、139亿元。
从扩张速度来看，2025年1—9月，绿城管理以2790万平方米新签约规模位列第一，遥遥领先。旭辉建管和润地管理代建新签约面积分别为1301万平方米和1290万平方米，位列二、三位，处于领先地位。
当前，代建行业竞争格局还是“一超多强”，绿城管理“代建一哥”地位稳固，后来者虽多，但尚未有赶超之势。
值得一提的是，TOP30企业中的后入局者来势汹汹，保持着冲刺的态势。例如成立于2021年的旭辉建管，在2023年新签规模为980万平方米，位居行业第六位；2024年，这一指标就达到1588万平方米，同比大增62%，一举超过华润置地、蓝绿双城、金地管理等一众老牌代建企业；今年前9月，这一指标达到1301万平方米，冲到行业第二位。
同样发展迅猛的，还有龙湖龙智造。这一建立于2022年的代建品牌，在2023年即以800万平方米的新签约规模进入TOP10；今年前9月又以1172万平方米的新签规模冲进TOP5。
另外，随着地方城投的“下场”，政府代建业务逐渐增长。在政府代建方面，华润置地旗下的润地管理凭借央企优势遥遥领先。2025年1—9月，房地产代建企业积极布局政府代建，从榜单来看，润地管理以810万平方米的新拓面积位列榜单第一。旭辉建管和龙湖龙智造位列二三位，新签约政府代建规模分别为580万平方米和341万平方米。
中指研究院企业研究总监刘水指出，目前，代建企业在政府代建方面主要为保障房、学校、体育场馆等，部分企业也在探索城市更新中的代建机遇。
中指研究院供图。
融创、远洋发力代建，八成项目管理费率为1%-3%
今年上半年，远洋主动发声表示，“代建业务已经成为重要发力方向。”
远洋建管成立于2023年底，今年上半年，远洋建管的目标是进入行业前十名。从代建销售排行榜来看，远洋建管前9月销售13亿元，位列第12名；从新签规模排行榜来看，远洋建管新签约代建面积715万平方米，位居行业第八位。
随着代建行业逐渐从蓝海演变成红海，后来者也在探索新的模式，例如融创而今资本就探索了“代建+不良资产”的模式。
2024年10月，融创成立独立资本平台而今资本，专注于整合代建体系与外部资金，业务模式是“不良资产+代建”的整合。今年前9月，而今管理新签约代建面积491万平方米，位居第15位；销售规模21.7亿元，位居第十位。
在前期的爆发式增长后，这两年，代建赛道也变得拥挤，增长速度放缓。中指研究院发布的研究报告显示，通过对典型代建企业统计，2025上半年，代建新增规划建筑面积同比增长17.6%。而在2023—2024年，行业新增签约面积同比增幅分别为53%、27%。
从业务布局来看，更多代建房企转战二线城市。据克而瑞数据，龙湖龙智造、远洋建管一、二线城市新拓面积占比接近九成，旭辉建管的二线城市新拓比重同样接近60%。同时，部分企业也开始在深圳、广州等一线城市谋求代建机遇。
越发激烈的竞争形势之下，“价格战”也越发激烈，代建管理费率持续压缩。中指研究院统计显示，今年上半年，代建项目代建管理费率在1%～3%之间的项目占比为81.7%，较2024年底增加了4.6个百分点。其中，代建管理费率仅在1%～2%之间的项目占比为50.5%，较2024年底增加了7.8个百分点。
对于后来者来说，当前的代建也需要更新的业务模式。刘水表示：“随着代建竞争日趋激烈，一方面，代建企业借助集团上下游链条资源优势，拓宽代建边界，以‘代建+X’模式，增加项目获取机会。另一方面，部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储。”
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